Ремонт и перепланировка

Работы по благоустройству и ремонту жилья сегодня повсеместно развернулись с небывалым размахом: сносятся стены, объединяются санузлы, строятся подиумы и устанавливаются подвесные потолки, заменяются трубы, застекляются балконы и лоджии. К сожалению, зачастую хозяева даже не задумываются о том, что все эти работы относятся жилищным кодексом к переустройству и перепланеровке жилых помещений.

Работы по благоустройству и ремонту жилья сегодня повсеместно развернулись с небывалым размахом: сносятся стены, объединяются санузлы, строятся подиумы и устанавливаются подвесные потолки, заменяются трубы, застекляются балконы и лоджии. К сожалению, зачастую хозяева даже не задумываются о том, что все эти работы относятся жилищным кодексом к переустройству и перепланеровке жилых помещений. А это значит, что не обойтись без соответствующей разрешительной документации, согласованной со всеми уполномоченными государственными и местными органами.

Когда требуется разрешение: Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, то есть работы, связанные с оснащением жилья. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, каких-либо конструктивных особенностей. В обоих случаях необходимо вносить изменения в технический паспорт жилого помещения.

Законодательство не запрещает проведение переустройств и перепланировок, а требует обязательного соблюдения установленных положений и получения согласований от органа местного самоуправления.

Определяющим фактором в данном случае является технический паспорт, в котором отражены все необходимые характеристики конкретного жилого помещения. Он содержит сведения о расположении инженерных сетей, сантехнического, электрического и иного оборудования, об общей конфигурации помещения. Поэтому все изменения, которые касаются содержащихся в техническом паспорте сведений, относятся законом к перепланировке и переустройству и обязательно должны быть согласованы до начала работ и внесены туда после окончания.

Как получить разрешение

В статье 26 Жилищного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень тех документов, которые необходимо представить для согласования: заявление, правоустанавливающие документы на помещение, проект переустройства или перепланировки, технический паспорт помещения, письменное согласие всех членов семьи нанимателя (или собственника) помещения на этот вид работ. Перечень должен быть подготовлен организацией, имеющей лицензию на этот вид деятельности,

Каких-либо других документов согласующий орган не вправе требовать; срок ответа согласующего органа – 45 дней. Ответ и является законным основанием для проведения всех запланированных работ по перепланировке и переустройству. Отказ в согласовании вышеуказанных работ может быть обжалован в суде.

Далее, уже после проведения работ, необходимо пригласить должностных лиц органа, согласовывающего перепланировку и переустройство для составления акта приемочной комиссией о завершении работ в полном соответствии с утвержденным проектом. На основании этого акта информация будет отражена в документах по учету объектов недвижимого имущества.

Что делать, если нет разрешения

В результате самовольных действий гражданин должен понести установленную законом ответственность, причем закон в данном случае не разделяет, собственник он или наниматель. В любом случае он обязан привести свое жилье в первоначальное состояние в разумный срок, который будет установлен согласующим органом. Это требование установлено в пункте 3 статьи 29 Жилищного кодекса.

Жилое помещение может быть сохранено и в новом, переустроенном, состоянии, если проделанные работы не нарушили ничьи интересы и права и не создали угрозы жизни и здоровью других людей. Однако данные обстоятельства должны быть доказаны в суде!

Ну а если суд не согласится с доводами самовольных переустройщиков и жилое помещение не будет приведено в первоначальное состояние, то судом по требованию согласующих органов может быть принято решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения либо решение о расторжении договора социального найма. В этом случае бывший собственник получит средства, вырученные от продажи такого жилого помещения, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а бывший наниматель не получит ничего.

Особенности перепланировки в Москве

Законом города Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (в ред. от 7 апреля 2004 года) установлен единый порядок оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы и регулирование правоотношений, возникающих в связи с этими действиями между гражданами, организациями, управляющими жилыми домами, иными организациями, органами исполнительной власти и местного самоуправления города, а также порядок государственного учета перестроенных помещений и государственного контроля за проведением переустройства помещений и меры воздействия для нарушителей данного закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 2 данного закона перепланировкой не является, а значит, согласования не требует: ремонт помещений; устройство или разборка встроенной мебели и антресолей; замена инженерного оборудования на аналогичное без его переустановки.

В жилых домах типовых серий не допускается: устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах, а также в местах расположения связей между сборными элементами, устройство штраб под размещение электропроводки, разводка трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий, устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома – либо без дополнительной экспертизы.

Держателем «одного окна» в случае подготовки, согласования и выдачи конечного документа заявителю в Москве является Мосжилинспекция. Документ, который она выдает, – распоряжение, разрешающее переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме.

Срок его оформления – не более 20 рабочих дней.

Для его получения в «одно окно» необходимо представить: заявление с указанием перечня всех проводимых мероприятий, режима и продолжительности работ, копии плана жилого помещения и экспликации – документы БТИ – не позднее 1 года с момента получения, согласованную проектную документацию, графическое изображение перепланировки помещений – эскиз, выполненный на копии поэтажного плана, согласие собственника жилого дома или управляющего жилым домом.

Состав проектной документации и требования по ее согласованию определяются в соответствии с Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденным распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-РМ.

Получив разрешение, можно начинать работы, не забывая о требованиях, описанных выше, чтобы постараться приложить максимум усилий для сохранения покоя и удобств соседей. Приступая к переустройству помещений, граждане обязаны сообщить об этом организации, управляющей жилым домом, или в уполномоченный орган, которые должны зарегистрировать в журнале дату начала и окончания работ; к тому же составляется график вывоза строительного мусора. Нельзя забывать о том, что общая продолжительность работ не должна превышать 4 месяцев и что по их окончании вам необходимо будет пригласить комиссию из Управы района для подписания акта об окончании работ.